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平度市人民政府办公室关于加强城市住宅小区业主大会和业主委员会规范化建设的通知

  • 制发机关:平度市人民政府办公室
  • 成文日期:2013-04-09
  • 发布日期:2013-04-19
  • 失效日期:1900/1/1 0:00:00
  • 文  号:平政办发[2013]10号
  • 索引号:733494917001020020130011
  •                                                                            平政办发〔2013〕10号

    各街道办事处、开发区管委,市政府有关部门,市直有关单位:
      为维护业主合法权益,充分发挥业主大会和业主委员会在物业服务市场中的主体作用,保障物业管理活动健康有序开展,促进和谐社区建设,根据建设部《业主大会和业主委员会指导规则》、《山东省物业管理条例》等相关法规,结合我市实际,现就加强住宅小区业主大会、业主委员会规范化建设通知如下:
      一、提高认识,切实增强对业主大会和业主委员会建设工作的责任感与紧迫感
      业主大会和业主委员会是联系业主、物业服务企业、街道(开发区)和社区居委会的桥梁,是物业管理的基本主体,是城市和谐稳定的重要力量。加强业主大会和业主委员会建设工作,有利于明确业主与物业服务企业之间的责、权、利关系,有利于规范物业服务市场秩序,有利于减少矛盾纠纷,促进社区和谐。各街道(开发区)、有关部门要进一步认清形势,提高认识,切实增强对业主大会和业主委员会建设工作的责任感和紧迫感,认真落实业主委员会建设工作的各项规定,发挥好业主大会和业主委员会在物业管理中的自治自律作用,推进物业管理工作健康有序发展,加快和谐社区建设步伐。
      二、规范程序,积极指导物业管理区域依法成立业主大会和业主委员会
      (一)具备条件的要及时组织成立业主大会
      新建小区,业主已入住面积或户数的比例达到百分之五十以上,或者首位业主入住之日起满两年且入住户数的比例达到百分之二十五以上的,各街道(开发区)要及时组织指导成立业主大会,选举产生业主委员会。
      旧住宅小区,要在尊重业主意愿基础上,由各街道(开发区)组织指导成立业主大会,选举产生业主委员会。
      (二)首次业主大会的筹备
      1.报告入住情况。建设单位及时向街道(开发区)报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料:
      (1)物业管理区域证明。
      (2)房屋及建筑物面积清册。
      (3)业主名册。
      (4)建筑规划总平面图。
      (5)交付使用共用设施设备的证明。
      (6)物业服务用房配置证明。
      (7)其他有关的文件资料。
      2.组建业主大会筹备组。街道(开发区)收到业主提出筹备业主大会书面申请之日起六十日内,组建业主大会筹备组(以下简称“筹备组”),并确定筹备组召集人。筹备组由建设单位、前期物业服务企业、业主代表、街道(开发区)和居民委员会代表七人以上的单数组成。业主代表由业主推荐产生。业主代表所占比例应不低于筹备组总人数的二分之一。筹备组应当自成立之日起十日内,将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告。
      3.筹备组成立后,街道(开发区)和建设主管部门指导筹备组做好下列筹备工作:
      (1)确认并公示业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数。
      (2)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容。
      (3)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则。
      (4)依法确定首次业主大会会议表决规则。
      (5)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法。
      (6)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
      以上内容在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。
      (三)分期开发项目业主大会和业主委员会的成立
      属于同一个物业管理区域的建设项目分期开发的,先行开发区域内出售并交付使用的物业符合《山东省物业管理条例》规定条件的,应成立业主大会,选举产生业主委员会。业主委员会组成人数应按照分期开发的物业建筑面积比例,在《业主大会议事规则》中约定。后期开发的物业,随着业主的入住,业主委员会应按照《业主大会议事规则》的约定,增补业主委员会委员,增补的业主委员会委员任期与其他委员的任期相同。
      (四)业主身份的确认
      业主身份的认定,原则上以房地产权证记载的权利人为准。房屋已出售但尚未领取房地产权证的,房屋销(预)售合同中记载的购房人可以视为业主。夫妻、兄弟姐妹、父母子女等同住亲属能够提供合法有效法律文件证明其对房屋享有共有权利的,在物业管理中也可确认具有业主身份。房地产权证记载的权利人或房屋销(预)售合同中的购房人以及能够证明其享有业主权利的人超过一人的,应推选其中一人参加业主大会会议。未成年人业主一般应由其法定监护人参加业主大会会议。
      (五)业主代表的产生
      业主大会以集体讨论形式召开会议的,以幢、单元、楼层等为单位推选业主代表参加业主大会会议。
      首次业主大会业主代表的推选方式及业主代表人数可由筹备组确定,并在《业主大会议事规则》(草案)中体现。
      业主大会成立后的业主代表的推选方式及业主代表人数由《业主大会议事规则》约定。业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主可以另外推选业主代表参加。
      业主推选代表参加业主大会会议的,业主代表应于参加业主大会三日前,就大会拟讨论的事项,书面征求所代表的业主意见,业主大会会议凡需投票表决的事项,业主赞同、反对及弃权的表决票经所代表的业主本人签字后,由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。
      (六)业主委员会委员候选人产生办法
      筹备组根据物业管理区域规模及业主委员会委员的代表性、广泛性和物业类型,确定委员候选人的分布和人数,并实行差额或等额选举。业主委员会委员候选人产生可采用下列办法:
      1.筹备组直接听取业主意见,汇总后由筹备组以少数服从多数的表决方式提出业主委员会委员候选人名单。
      2.筹备组书面公告业主到指定地点领取推荐表进行自荐或推荐,根据推荐人数由高到低产生业主委员会委员候选人。
      业主委员会委员候选人名单产生后,筹备组应在物业管理区域内予以书面公告。
      (七)业主委员会委员选举
      筹备组应做好以下准备工作:
      (1)公布选举的时间和投票地点。
      (2)送达选票。
      (3)确定监票、计票、唱票及其他选举工作人员。
      (4)准备投票箱。
      (5)业主委员会的选举应有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加;业主委员会委员的当选应经与会业主所持投票权二分之一以上通过。
      (6)业主委员会选举时,经与会业主过半数投票权同意的人数超过应选名额时,以得票多的当选;若票数相等,不能确定当选人时,应对得票数相等的被选举人再次投票选举,以得票多的当选。经与会业主过半数投票同意的被选举人少于应选名额时,应另行选举。确实不能按筹备组确定的人数选出业主委员会委员的,可按实际选出的人数为准确定。
      (7)投票结束后,采取公开验票方式,由唱票、计票人员在监票人员的监督下,认真核对,计算票数,当场公布投票结果,并由唱票、计票和监票人签字后,由产生后的业主委员会存档。
      (八)业主委员会委员的变更
      经业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议,认为有必要变更业主委员会委员的,业主委员会应召开业主大会会议作出决定,并在物业管理区域内公告,办理变更后备案手续。
      (九)业主大会会议
      业主大会会议由业主委员会负责召集,每年至少召开一次。发生下列情形,业主委员会应当召集业主大会临时会议:
      (1)有百分之二十以上业主提议的。
      (2)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的。
      (3)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。
      业主委员会不履行召集义务的,经业主申请,由街道(开发区)负责组织业主召开业主大会。
      (十)业主委员会会议
      业主委员会应按照《业主大会议事规则》的约定召开业主委员会会议,经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要开会的,应及时召开业主委员会会议。
      业主委员会会议应作书面记录,由出席会议的委员签字后存档。业主委员会会议应有过半数委员出席,作出的决定必须经全体委员人数半数以上同意。业主委员会的决定应在物业管理区域内及时公告。
      (十一)业主委员会换届
      业主委员会在其任期届满前两个月内,应按照《业主大会议事规则》召开业主大会进行换届选举。业主委员会任期届满未换届的,街道(开发区)应在该物业管理区域内组织成立业主委员会换届筹备组。
      换届筹备组由业主代表、业主委员会代表、居民委员会代表组成。换届筹备组应当自成立之日起七日内在物业管理区域内公布其成员名单,并自成立之日起三十日内组织业主召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。选举产生的新一届业主委员会委员要按规定办理备案手续。新一届业主委员会委员产生之前,原业主委员会委员继续履行职责。
      (十二)采用书面征求意见召开业主大会会议的程序
      1.会议筹备工作。业主委员会(换届筹备组)根据业主的提议,草拟议案、制定征询意见表或表决票(选票)、核实业主情况。
      2.发布公告。召开业主大会会议前十五日,由业主委员会(换届筹备组)发放征询意见表或表决票(选票),将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见或由业主投票表决。同时将业主大会议事内容向物业管理区域内全体业主公告。
      3.征询意见或投票表决。征询意见表或表决票(选票)由业主委员会(换届筹备组)直接送达或邮寄送达业主,并保存送达凭证。
      4.回收统计意见。业主委员会(换届筹备组)根据回收业主意见,进行意见汇总或者票数统计。居民委员会应参与书面征求意见全过程的指导监督。
      5.通报大会议事决定。业主委员会(换届筹备组)在公告栏通报征询意见或投票统计结果,接受业主的查询和监督。
      业主委员会(换届筹备组)根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定,并在物业管理区域内公告。业主委员会(换届筹备组)应做好业主大会会议书面记录并存档。
      (十三)业主委员会的任期、备案
      业主委员会每届任期三年,任期从本次选举结束之日起计算,可以连选连任。业主委员会成立后,应自选举产生之日起三十日内,按照规定持业主委员会备案表、业主大会会议情况、业主大会议事规则、业主公约、业主委员会章程与委员名单等资料到街道(开发区)备案。
      街道(开发区)对业主大会、业主委员会的备案材料确认后,出具《业主大会、业主委员会成立备案证明》,业主委员会应将《业主大会、业主委员会成立备案证明》在所在区域内向全体业主公示。业主大会议事规则、业主公约、业主委员会章程、业主委员会委员发生变更的,应及时向备案部门变更备案。
      (十四)业主大会和业主委员会工作经费
      业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;经费的筹集、管理、使用具体办法应在业主大会议事规则中体现。工作经费使用情况,业主委员会每半年应在物业管理区域内公告,并接受业主的质询。
      (十五)档案管理
      业主委员会应建立档案管理制度,对下列档案资料编号造册,并指定专人管理:
      1.各类会议记录、纪要。
      2.业主委员会、业主大会作出的决议、决定等书面材料。
      3.各届业主委员会产生、备案的材料。
      4.业主清单及联系方式。
      5.订立的物业管理服务合同。
      6.有关法律、法规和业务文件。
      7.业主和使用人的书面意见、建议书。
      8.《山东省物业管理条例》规定的建设单位提供的资料。
      9.其他有关材料。
      (十六)业主委员会印章使用管理
      新成立的业主大会、业主委员会可凭街道(开发区)出具的《业主大会、业主委员会成立备案证明》刻制印章。印章刻好后向建设主管部门备案。
      业主大会、业主委员会应建立健全印章管理制度,指定专人负责保管印章,规范使用管理。对违反印章使用规定,造成经济损失或者不良影响的,依照《山东省物业管理条例》及相关法规规定,追究责任人的相应责任。
      (十七)业主大会、业主委员会依法履行职责
      业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。住宅小区业主大会、业主委员会作出的决定,应告知相关居民委员会,并听取其建议。
      业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,建设主管部门应责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
      三、强化指导服务,为业主大会和业主委员会建设提供有力保障
      (一)明确工作职责。建设部门要对业主大会、业主委员会进行业务指导和监督管理;民政部门要督促街道(开发区)、居民委员会对业主大会和业主委员会进行指导、监督和管理;各街道(开发区)负责召集住宅小区综合管理联席会议,协调解决住宅小区综合管理中的疑难问题,负责指导业主大会、业主委员会组建和日常运作;社区居民委员会要建立业主大会指导工作小组和物业管理协调会议制度,负责牵头做好业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作的具体指导工作以及调解物业管理矛盾和纠纷。未成立业主大会或未选举产生业主委员会,或者业主委员会换届不成功的住宅小区,新一届业主委员会产生之前,由街道(开发区)指导物业所在地的居民委员会代行业主委员会的职责。
      (二)加强监督管理。各街道(开发区)要落实专人负责对业主委员会的组建、换届改选和日常运作进行指导,将物业管理矛盾纠纷调解纳入人民调解委员会工作范畴。街道(开发区)和建设主管部门要共同加强对业主委员会成员的培训,通过业主委员会筹备前、成立后和日常业务培训,提高其成员素质。社区居民委员会要做好指导监督工作,对换届筹备组或换届改选小组不依法履行职责的,经街道(开发区)、建设主管部门责令其限期改正后仍未履行的,居民委员会应当组织业主重新组建筹备组或者换届改选小组。由建设主管部门和监察机关负责根据《山东省物业管理条例》等法律法规规定,对不按规定组织成立业主大会,或非法干预业主依法成立业主大会、选举产生业主委员会的,依法追究相关人员责任。
      (三)狠抓工作推进。各街道(开发区)要自文件印发之日起三个月内对辖区内住宅小区的数量、物业规模(面积、户数等)、物业管理情况、业主入住情况、是否成立业主大会、业主委员会是否正常开展工作、业主委员会是否换届等情况进行全面调查摸底。在调查摸底的基础上,根据不同小区实际情况,研究制定相应工作方案,对没有成立业主委员会或业主委员会不健全的住宅小区,要及时监督指导成立业主大会和业主委员会或进行整改完善。

      附件:1.业主大会议事规则(示范文本)
      2.业主委员会选举办法(示范文本)
      3.业主自治管理规约(示范文本)


      平度市人民政府办公室
      2013年4月9日


      附件1

      业主大会议事规则(示范文本)

      根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和山东省的有关规定,经本物业区域业主大会会议表决通过,制定本规则。
      第一章 总则
      第一条 本规则是本物业区域全体业主在物业管理活动中,对业主大会宗旨、组织方式、机构设置、议事程序等内容进行约定的文件,是本物业区域内全体业主、业主大会、业主委员会开展物业管理活动需遵守的基本准则。
      第二条 _________物业区域业主大会(以下简称业主大会)由本物业区域全体业主(以下简称全体业主)组成。业主大会代表和维护本物业区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,促进广大业主合理、安全使用物业,维护本物业区域内的公共秩序,共同创造和谐、安宁、整洁、文明的居住环境。
      第三条 业主应参与物业管理,行使自己的表决权和监督权,维护广大业主共同利益。业主委员会委员应当认真履行职责,不得玩忽职守、徇私舞弊,不得损害广大业主的合法权益。
      第四条 本物业区域业主大会选举业主委员会,执行业主大会的决定事项。
      【说明】如果物业区域决定设立业主大会的其它机构,如监督机构、楼门业主小组等,应当在本议事规则中对各机构成员资格、职责范围、工作规范等内容明确规定,但其它机构不能代替业主委员会的职责。
      第二章 业主大会会议

      第五条 业主大会会议的召开应当遵循以下原则:
      (一)遵守法律法规、及相关规定;
      (二)坚持公开、公平、公正和民主协商;
      (三)维护社区的公共利益;
      (四)接受居委会的指导、监督。
      第六条 业主大会会议应当对以下事项进行表决:
      (一)制定和修改业主大会议事规则;
      (二)制定和修改管理规约;
      (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
      (四)选聘、续聘和解聘物业服务机构;
      (五)筹集和使用专项维修资金;
      (六)改建、重建建筑物及其附属设施;
      (七)有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项。
      其中第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
      首次业主大会会议应当对以下事项进行表决:
      (一)管理规约、业主大会议事规则;
      (二)选举产生业主委员会委员;
      第七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年召开___次,于每年___月份召开。
      遇到下列情况时,召开业主大会临时会议:
      (一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议;
      (二)突发重大紧急物业管理事情需要业主共同决定的。
      第八条 业主大会会议由业主委员会负责组织召开,逾期不召开的,按有关规定执行,首次业主大会会议由首次业主大会会议筹备组负责组织召开。
      第九条 业主可以亲自参加业主大会会议,也可以书面委托代理人参加。
      (一)业主身份,按房屋登记簿记载的所有权人确定;房屋竣工并已交付使用,但尚未办理房屋登记的,按照房屋买卖合同载明的买受人认定业主身份。
      无民事行为能力或限制民事行为能力的业主,由其法定代理人代理参加业主大会会议。
      公司等非自然人业主可以由法定代表人参加业主大会会议,也可以委派其他人代理,但应出具法人盖章或法定代表人签字的授权委托书。
      房屋所有权人超过一人的,可推选一人行使表决权,也可由各共有人按照所占份额行使表决权,但共有人所代表的总业主人数为一人。
      (二)业主因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人参加。一名代理人可以接受本物业区域内___名业主的委托。
      业主既不亲自参加业主大会会议、也不委托他人参加业主大会会议的,视为自动放弃表决权。
      (三)如果业主人数较多,可以按 幢/单元/楼层 为单位推选业主代表参加业主大会会议。业主代表应当于参加业主大会会议3日前,就业主大会会议表决的事项,书面征求其所代表业主们的意见,业主的赞同、反对及弃权的具体表决内容经业主本人签字后,由业主代表送达业主大会会议投票表决。
      第十条 按照有利于业主大会会议召开的原则,本物业区域业主大会会议采用_______(集体讨论/书面征求意见)方式召开。
      第十一条 在业主大会会议召开15日前,应将会议通知及有关材料以书面形式在物业区域内公告,并告知社区居委会,听取意见和建议。
      〔选择性条款〕采用集体讨论方式,按照以下程序进行:
      (一)业主委员会主任委员就业主大会会议召开的目的、召集情况及业主到会情况等进行说明;
      (二)业主委员会主任委员就本次会议需要表决的事项进行说明;
      (三)参加会议的业主投票表决,会议召集人计收投票;
      (四)业主委员会公布投票结果,并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性作出说明,宣布表决事项是否通过;
      (五)业主委员会就表决事项的执行作出说明。
      〔选择性条款〕采用书面征求意见方式,按照以下程序进行:
      (一)业主委员会就表决事项向全体业主送达书面征求意见书,并书面告知业主反馈意见投放的截止时间和地点;
      (二)截止时间内,业主委员会收集指定投放地点的业主反馈意见;
      (三)业主委员会计收反馈意见书;
      (四)业主委员会公布书面征求意见收集的结果,说明其合法性、有效性,明确表决事项是否通过;
      (五)业主委员会就表决事项的执行作出说明。
      业主投票时应当出示物业产权证明文件和业主身份证件,相关人员应有效管理选票和业主信息,严禁对外泄露。
      采用书面征求意见方式,业主本人应当按照征求意见书中要求的内容和形式反馈意见。不符合要求内容或形式的,不计为有效反馈意见。
      业主委员会公布业主大会会议有关情况,可以邀请社区居委会(或______)现场监督。
      第十二条 召开业主大会会议应作书面记录并存档。
      第十三条 业主大会的决定应当以书面形式在物业区域内及时公告。
      第十四条 依照本规则通过的业主大会决定,对全体业主具有约束力,全体业主应当自觉遵守和执行。

      第三章 业主委员会

      第十五条 业主委员会依法履行以下职责: 
      (一)按时召开业主大会定期会议和临时会议;
      业主委员会不按时组织召开业主大会临时会议的,经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议,物业所在地街道办事处、乡镇政府应当责令其限期组织召开;逾期仍不召开的,街道办事处、乡镇政府有权指导居委会组织业主召开业主大会会议,重新选举业主委员会。
      (二)每___(月/季度/半年)向业主或业主大会报告物业服务情况;
      (三)与业主大会选聘的物业服务机构签订物业服务合同; 
      (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督物业服务;
      (五)监督管理规约的实施; 
      (六)督促业主交纳物业服务费用;
      (七)配合社区居委会做好本物业区域内的社区建设工作;
      (八)业主大会赋予的其他职责。
      第十六条 业主委员会应建立档案,指定专人保管,包括以下材料:
      (一)业主大会、业主委员会会议记录;
      (二)业主大会、业主委员会的决定; 
      (三)业主大会议事规则、管理规约、物业服务合同等;
      (四)业主委员会委员选举及备案材料;
      (五)专项维修资金相关材料;
      (六)业主意见及建议。
      业主委员会应当认真履行职责,严格遵守相关规定,并在业主大会授权的范围内开展物业管理活动。
      第十七条 业主委员会委员应当是本物业区域内的业主,并符合下列条件:
      (一)具有完全民事行为能力;
      (二)遵守国家有关法律、法规;
      (三)遵守业主大会议事规则、管理规约,履行业主义务;
      (四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁; 
      (五)具有一定的组织能力;
      (六)具备必要的工作时间。
      第十八条 有以下行为之一的业主,不能担任业主委员会委员:
      (一)不遵守本议事规则;
      (二)违反管理规约;
      (三)违章搭建建筑物、构筑物;
      (四)擅自拆改房屋承重结构;
      (五)擅自改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗;
      (六)擅自拆改燃气管道和设施;
      (七)在物业区域内的物业服务机构任职,或与其关联机构有利害关系的;
      (八)其他______________________。
      第十九条 本物业区域业主委员会人数为______人(不少于5人单数),任期为____年。
      业主委员会设主任委员1名,副主任委员___名,由业主委员会全体委员选举产生。主任委员最长连任不超过两届。
      本物业区域选举候补委员____名(不超过业主委员会委员人数的一半)。
      第二十条 业主委员会委员有下列情况之一的,其委员资格终止: 
      (一)物业转让、灭失等原因不再是业主的;
      (二)无故连续缺席业主委员会会议三次以上的;
      (三)丧失履行职责能力的;
      (四)有犯罪行为被判处刑罚的;
      (五)以书面形式向业主大会提出辞职的;
      (六)拒不履行业主义务的;
      (七)在物业区域内的物业服务机构任职,或与其关联机构有利害关系的;
      (八)其他原因不宜担任业主委员会委员的。
      其中有(一)、(三)、(五)项情形的,业主委员会委员资格自动终止,其他情形由业主大会会议作出决定。
      业主委员会委员资格终止,应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、业主委员会印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会;拒不移交的,其他业主委员会委员可以请求物业所在地公安派出所协助移交,也可向人民法院提起诉讼。
      第二十一条 业主委员会委员缺额,由修补委员按照得票顺序自动补足;修补委员名额用完,且缺额人数达到委员总数1/2的,应在____日内召开业主大会会议,完成业主委员会委员的补选工作。
      业主委员会委员补足后,应及时办理变更备案手续。
      第二十二条 业主委员会会议应当按以下规定召开:
      (一)业主委员会会议由主任委员或其委托的副主任委员负责召集;
      (二)业主委员会会议每_____(星期/月/季度/半年)召开1次;经三分之一以上委员提议,应当在_______(当天/三天/七天)内召开;主任委员不组织也不委托他人组织召开会议的,1/3的委员可以组织召开。
      (三)业委会会议应当有超过半数以上委员参加,委员因故不能参加会议的,提前1日向召集人说明情况。
      (四)召集人提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员;业主委员会会议可以邀请物业所在地社区居委会派代表参加;
      (五) 业主委员会会议应当作书面记录,由全体参会委员和记录人签字后存档;
      (六) 业主委员会每名委员拥有一票表决权,业主委员会决议需有全体委员半数以上同意;
      (七) 业主委员会会议作出决定,应当由参会委员签字确认,并自作出决定之日起3日内以书面形式在物业区域内公告,同时告知社区居委会;
      (八)业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以向相关部门投诉,也可以请求人民法院予以撤销。
      第二十三条 业主委员会印章应按照以下规定使用:
      (一)在业主委员会任期内使用;
      (二)从事本物业区域内物业管理活动并经业主委员会过半数签字同意方可使用,如与物业服务机构签订物业服务合同、使用专项维修资金等;
      (三)按规定及时退还印章;
      (四)未按规定使用印章,造成损失的由印章使用人承担责任。
      第二十四条 业主大会及业主委员会活动经费
      业主大会及业主委员会开展日常活动的经费由本物业区域内全体业主承担,经业主大会会议,表决通过预算,由业主委员会收取,用于下列开支:
      (一)业主大会、业主委员会会议开支,计___元 /年;
      (二)必要的日常办公等费用,计___元 /月;
      (三)有关人员津贴,共计费用___元 /月,具体支付:
      1、_________________,费用_______________;
      2、_________________,费用_______________。
      (四)其他
      经费来源采用下列第___种方式解决:
      (一)每一位业主每_____(季/半年/年)每平方米建筑面积交纳_____元;
      (二)从共用部位、共用设施设备经营收益提取,合计为_____元/年;
      (三)其他。
      经费收支帐目由_________管理,每____(月/季度)在物业区域内公布一次,接受业主的监督。
      第二十五条 业主委员会任期届满2个月前,业主委员会应当组织召开业主大会会议进行换届选举;
      业主委员会逾期未组织召开业主大会会议换届的,由街道办事处、乡镇政府责令其限期组织召开;逾期仍不召开的,在街道办事处、乡镇政府的指导下,由居委会参照首次业主大会召开程序,组织业主召开业主大会会议进行换届。
      第二十六条 新一届业主委员会产生后15日内,原业主委员会应当将其保管的档案资料、业主委员会印章,以及其他属于业主大会所有的财物、资料移交给新一届业主委员会;拒不移交的,新一届业主委员会可以请求物业所在地公安派出所协助移交,也可向人民法院提起诉讼。

      第四章 附则

      第二十七条 本规则的修订、补充,应当经业主大会会议表决通过。
      未尽事项由业主大会会议协商确定,经业主大会会议表决通过后,作为本规则的组成部分。
      第二十八条 本规则由业主大会会议解释。本规则与现行法律法规相抵触的条款,则该条款无效,但不影响其他条款的效力。

      附件2

      业主委员会选举办法(示范文本)

      第一章 总则

      第一条 根据我国法律、法规和房地产管理部门关于物业管理的相关规定,制定本办法。
      第二条 业主委员会的选举由上一届业主委员会主持。第一届业主委员会,由业主大会筹备小组在有关政府部门的指导下,按本办法选举产生。
      第三条 业主委员会的委员由业主大会选举产生。业主委员会成员每届任期三年,可以连选连任。业主委员会委员的人数是5-11名。根据本小区地实际情况,业主委员会设主任一名, 设副主任__名,主任和副主任由业委会委员选举产生。

      第二章 业主大会前期筹备工作

      第四条 为了召开业主大会,产生第一届业主委员会,可由业主代表发起,并请建设单位或物业管理企业配合组成筹备小组,负责业主大会的筹备工作。
      第五条筹备小组成立后,其成员名单应在本物业区域内张榜公示,接受全体业主的监督。
      第六条 筹备小组应做好以下工作:
      (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
      (二)参照政府主管部门制定的示范文本,拟定《管理规约》、《业主大会议事规则》和《业主委员会选举办法》;
      (三)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;
      (四)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
      第七条 按本选举办法选举产生第一届业主委员会后,筹备小组自动解散。
      第三章  业主大会

      第八条 业主大会应由过半数以上具有投票权的业主参加,如因故不能出席,可以书面形式委托其他业主代理出席。
      第九条 业主大会可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。书面征求意见书应用有效送达方式。

      第四章  业主委员会选举办法

      第十条 业主委员会委员的候选人必须是热爱公益事业,道德品质好,责任心强,具有较强的组织能力和协调能力,有一定的时间从事业主委员会的工作,具有完全的民事行为能力的产权人、产权人代表、产权共有人。候选人可由本人自荐、业主推荐或筹备组商议的方法产生,筹备小组或业主委员会进行最后资格确认。候选人产生后应公示。
      第十一条 业主委员会选举,由业主大会筹备小组推选的召集人或上一届业主委员主任或主任指定的副主任主持。
      第十二条 业主委员会委员的选举,一律采用实名投票的方法。业主对于委员候选人可以投赞成票,可以另选其他业主,也可以弃权。
      第十三条 业主如果在业主大会期间因故不能到场的,可以书面形式委托其他业主代为投票。
      第十四条 投票结束后,由监票、计票人员或者业主委员会的人员将投票人数和票数加以核对,做出记录,并由监票人签字。
      第十五条 每次选举所投的票数,多于投票人数的无效,等于或者少于投票人数的有效。每一选票所选的人数,多于规定应选代表人数的作废,等于或者少于规定应选代表人数的有效。
      第十六条 全体业主过1/2参加投票,选举有效。业主委员会委员选举采取差额选举办法,差额人数不超过三人。依据得票数顺序产生中选人。
      第十七条如遇票数相等不能确定当选人时,应当就票数相等的候选人再次投票,以得票多的当选。
      第十八条 选举结果当场宣布,所有选票应当保留备查。
      第十九条业主委员会的委员受全体业主的直接监督。经拥有物业管理区域内20%以上投票权数的业主提议可以提请召开临时业主大会。
      第二十条 业主委员会的委员有下列情况之一的,其业主委员会委员资格将终止。业主委员会委员资格被终止后,可补选新的业主委员会委员,业主委员会可采用自荐或推荐的方法产生增补候选人,并经业主委员会2/3委员通过,成为补选业主委员会委员。
      (1)已不是业主的;
      (2)年度内无故缺席业主委员会会议三次以上的;
      (3)因疾病而丧失履行责任能力的;
      (4)被司法部门认定有犯罪行为的;
      (5)以书面形式向业主委员会提出辞呈的;
      (6)兼任物业管理企业工作的;
      (7)其他原因不适宜担任业主委员会委员的。
      第二十一条 离任委员必须在三日内将其保管的业主委员会的印章、文件、资料、帐簿及其属于业主委员会所有的财物等移交给业主委员会,造成经济损失的应承担经济责任。
      第二十二条 首次业主大会选举产生的业主委员会,应当自选举产生之日起30日内,向街道办事处和物业管理行政主管部门申请登记备案。同意备案日期为业主委员会成立日期。
      第二十三条 业主委员会成立时,上届业主委员会或第一届业主大会筹备组的工作职责终止,宣布解散。

      第五章 附则

      第二十四条 本选举办法中称业主,是指物业产权人、产权人代表、产权共有人;本选举办法中称使用人,是指物业的承租人和实际使用人。
      第二十五条 本选举办法未尽事宜按我国法律、法规和相关物业管理规定执行。若与国家法律、法规相抵触,按国家法律、法规执行。


      附件3

      业主管理规约(示范文本)

      为加强本物业区域的物业管理,维护全体业主的合法权益,维护物业区域内公共安全、公共环境和公共秩序,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和山东省的有关规定,经本物业区域业主大会会议表决通过,制订本管理规约(以下简称本规约)。
      第一章 总则

      一、物业基本情况
      物业名称:
      物业类型:
      坐落位置:
      建筑物总面积:
      国有土地使用证明文件政府批文号:
      二、本物业区域成立业主大会行使业主关于物业管理事项的共同决定权。
      三、业主应遵守物业管理有关法律法规和本规约,执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的决议、决定。配合物业服务机构的物业服务活动,遵守本物业区域内物业管理的相关规章制度。同时,业主应保证其共居人、使用人及相关人员遵守本规约和相关规定,合理使用物业。

      第二章 物业使用和维修

      四、按规划设计用途使用物业。合理使用共用部位、共用设施设备,自觉维护物业整洁、美观,遵守市容环境管理的相关规定。不擅自改变房屋结构、外观和用途;不擅自占用共用部位和共用设施设备;不擅自利用共用部位搭建建筑物、构筑物等。
      〔选择性条款〕空调外挂设备应按指定位置安装,阳台外和窗外不吊挂和晾晒物品,不擅自张贴或安装可通过外观看到、有碍观瞻的标识牌、广告牌或标语等。
      五、爱护公共环境。不侵占公共绿地、损坏绿地、园林、小品和其它共用设施设备;不随意堆放、倾倒或抛弃垃圾、杂物;不在共用部位乱涂乱画和随便张贴;垃圾应按指定时间和地点投放,避免遗撒。
      六、自觉维护物业区域内的公共秩序。不在物业共用部位或违反规定在专有部分堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其它有毒有害物质;不得利用物业从事危害公共安全和公共利益的活动,以及法律法规及相关规定禁止的其它活动;遵守环境保护的相关规定。
      七、业主饲养宠物,应当遵守相关管理规定,实时清理宠物粪便;乘坐电梯的,应当避开乘梯的高峰时间。
      八、机动车在本物业区域内行驶应避让行人,严禁鸣喇叭;车辆出入应按规定出示相应证件或登记; 机动车应在规划的车位停放,严禁在消防通道、消防井盖、人行便道和绿地等场所停放;车位只可用作停放车辆,不得擅自在车位上安装设施;停放期间,防盗报警器应使用静音,发生噪音应迅速解除;本物业区域业主共有的车位使用分配方式为:_______________。
      〔选择性条款〕留出适当数量的访客车位后,按顺序登记分配/轮换分配/以抽签的方式分配;_______________。
      九、业主应及时对专有部分以内的有可能影响相邻业主权益的损坏部位和设施设备进行维修,发现属公共维修责任的物业共用部位、共用设施设备损坏时,应及时告知物业服务机构或业主委员会,并采取必要措施防止损失扩大。
      十、对异产毗连的物业进行维修,各相关业主应积极协助、配合,不得人为阻挠维修。因阻挠维修,造成人身伤害和财产损失的,阻挠人应承担法律责任。
      业主应配合物业服务机构和相邻业主必要时进入专有部分以内进行维修,如因该维修而造成物业损坏的,应予以修复或适当赔偿。
      十一、人为原因造成物业共用部位、共用设施设备损坏的,责任人应负责修复或赔偿。
      十二、业主需要进行室内装饰装修的,应当告知物业服务机构,并按规定签订装饰装修服务协议。
      装饰装修房屋,应在规定时间施工,不得擅自拆改承重结构、各种管线和破坏防水层等,不得影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用,因装饰装修导致物业共用部位、共用设施设备损坏的,应当承担修复及赔偿责任。

      第三章 物业服务费用的交纳

      十三、业主应当按照管理规约约定或业主大会会议的决定交纳物业服务费用,因故不能按期交纳的,应委托他人按期代交或及时补交。
      对欠缴物业服务费用的业主,业主委员会应进行催缴或委托物业服务机构催缴,采取电话、书面和当面等催缴方式。
      [选择性条款]1、欠费六个月以上或长期拒缴物业服务费用的,业主委员会或业主委员会授权物业服务企业在物业区域内显著位置公布欠费情况;
      2、_______________。
      同时,业主应按规定交纳水、电、燃气、供暖等使用费用。
      十四、业主如委托物业服务企业对其专有部分和专有设施设备进行维修、养护等特约性服务,应另行支付费用。
      十五、业主应按有关规定交纳和使用专项维修资金,并及时续筹。
      十六、业主在转让或出租物业时,应当告知新业主和承租人遵守本规约,并将有关情况于____日内告知业主委员会或物业服务企业。
      业主转让物业,应当结清物业服务费用;出租物业,约定由承租人交纳物业服务费用的,业主承担连带责任。

      第四章 违约责任和违约纠纷的解决

      十七、业主应自觉遵守本规约的各项规定,违反本规约造成其它业主、物业使用人人身伤害或财产损失的,应当承担法律责任。
      对业主的违约行为,业主、业主大会、业主委员会可以督促其改正,也可委托物业服务机构督促其改正。
      十八、业主对物业服务的意见和建议,可直接向物业服务企业提出,也可向业主委员会提出。

      第五章 附则

      十九、本规约如有与进行法律法规相抵触的条款,则该条款无效,但不影响其它条款的效力。
      二十、本规约经第___届业主大会会议于____年____月____日表决通过,自____年____月____日起生效。