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平度市凤台街道办事处苇园村改造实施方案

  • 来源:平度政务网发布日期:2021-08-26【字体大小: 【打印】 【关闭】
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      为了依法、规范、有序、高效推进苇园村改造项目,依据平度市旧城改造工作领导小组《关于加快推进旧城改造工作的实施意见(试行)》(平城改字〔2020〕1号)的规定,并结合苇园村改造项目的控制性详细规划及规划建设要求、土地情况、安置补偿方案等具体情况,制定苇园村改造实施方案。

      一、苇园村基本情况

      改造范围:凤台街道办事处上海路以南、规划澳门路以东、台湾路以西、基本农田界限以北苇园村的房屋、符合国土空间规划的土地及地上附着物一并纳入搬迁改造范围。

      土地情况:苇园村在改造范围内共有土地97.122亩,其中村庄原址占地28.131亩(包括平房宅基地14.64亩、办公室等公益用地0.4695亩、大街小巷13.0215亩),村庄原址外土地68.991亩(均为农用地)。

      房屋情况:苇园村村庄原址内共有住宅房屋56栋,均为平房,宅基地面积9760平方米,房屋建筑面积4864平方米。上述住宅房屋有1栋没有土地使用证,15栋房屋存在证实不符问题。另外,村公益事业建筑面积172平方米。

      人口情况:该村57户,人口199人,其中党员12人。

      房屋所有权人改造意愿:已有98%的村民同意旧城改造。

      村庄班子基础、群众基础和经济基础等情况:该村“两委”干部共6人,班子比较团结,战斗力较强。该村位于我市南部新城区,农用地较少,村民收入主要以务工收入为主。

      二、改造模式

      苇园村行政区域内符合国土空间规划的土地一并纳入改造范围,由国有平台公司负责实施土地熟化,进行安置房建设。土地熟化包括搬迁补偿、安置房建设、土地(农转用)征收、国有土地收回、房地产权注销、土地平整、设施配套等工作内容。

      三、补偿政策

      (一)搬迁方式

      搬迁方式为先拆后建。

      (二)安置补偿方式

      改造采取房屋补偿和货币补偿两种方式,由被搬迁人自主选择。

      (三)安置补偿标准

      1、房屋补偿方式。

      (1)被搬迁人选择按宅基地面积作为补偿依据的:

      根据确认的宅基地面积按照 “拆一补一”的标准进行补偿,并给予房屋和附属物补偿,其中集体土地上房屋的以上补偿费用需扣除所搬迁房屋宅基地的征地区片综合地价。

      (2)被搬迁人选择按房屋建筑面积为补偿依据的:

      根据确认的房屋建筑面积(房屋建筑面积低于35平方米的,按照35平方米计算)增加10平方米住房改善面积作为应安置面积,并给予相应的公摊面积补贴及房屋的装修和附属物补偿。其中集体土地上房屋的以上补偿费用需扣除所搬迁房屋宅基地的征地区片综合地价。

      安置房实际建筑面积大于应安置面积的,按照应安置面积对应的公摊面积给予补贴;安置房实际建筑面积小于应安置面积的,按照安置房实际建筑面积对应的公摊面积给予补贴。

      按照房屋建筑面积补偿的,房屋土地权属面积大于房屋建筑面积的,对多出部分的土地使用权价值进行评估补偿。

      (3)安置房的土地性质:

      被搬迁房屋土地性质为集体或者国有划拨的,安置房土地性质为国有划拨。

      被搬迁房屋土地性质为国有出让的,选择按照宅基地面积补偿的,安置房土地性质为国有划拨;选择按照建筑面积补偿的,安置房土地性质为国有出让。

      (4)安置房的层数:

      安置房为小高层、高层楼房。

      2、货币补偿方式。

      被搬迁人选择根据确认的房屋宅基地面积为补偿依据的,按照普通高层住宅房屋的建设成本计算货币补偿款,并给予房屋的装修和附属物补偿费。被搬迁人也可以选择根据确认的房屋建筑面积(其中低于35平方米的,按照35平方米计算)增加10平方米住房改善面积为依据,按照周围新建普通商品住房的销售价格进行补偿,并给予房屋的装修及附属物补偿费。集体土地上房屋的以上补偿费用需扣除所搬迁房屋宅基地的征地区片综合地价补偿费。

      按照房屋建筑面积补偿的,房屋土地权属面积大于房屋建筑面积的,对多出部分的土地使用权价值进行评估补偿,给予土地使用权价值补偿后,房屋的货币补偿款不再计算楼层调整系数。

      3、补助费用及奖励标准。

      (1)临时过渡补助费。

      住宅房屋选择房屋安置补偿方式的,根据安置房的建设周期和确认的被搬迁房屋建筑面积,按照每月每平方米20元标准计发30个月。由于搬迁人原因造成逾期回迁的,从逾期之月起按照每月每平方米40元标准计发至安置房交房月份。

      选择货币补偿方式的,根据确认的被搬迁房屋建筑面积,按照每月每平方米20元标准一次性计发10个月。

      每户每月临时过渡补助费不足1200元的,按照1200元计算。

      (2)搬迁补助费。

      住宅房屋按每户2000元标准发放。正在用于生产经营的房屋根据确认的建筑面积,按照每平方米30元的标准计发。

      (3)签约及搬迁奖励。

      村庄速签及腾房奖:搬迁区域内房屋在规定的期限内全部签订补偿协议并且搬迁腾房率达到100%,每户奖励50000元。

      村原址土地依法征收后,由村庄将搬迁房屋所使用土地的征地区片综合地价补偿费等额奖励给被搬迁人。

      四、村民选择补偿方式分析

      由于该村普遍存在缺房现象,村民基本上全部选择房屋补偿方式。

      五、村庄选择的扶持政策

      根据《关于加快推进旧城改造工作的实施意见(试行)》的规定,苇园村对经济发展的留用方式初步选择资金补助、购买等值商业用房或公益用房两种方式。

      六、村庄完成改造后的后续保障措施

      (一)通过旧村改造扶持政策壮大村集体经济,提高村民福利待遇。

      苇园村原址外有新增用地69亩,按照旧村改造扶持政策,村庄可以留用20%的经济发展用地,即13.8亩。鉴于地块面积较小,且自行建设的周期较长、风险较大,建议采取资金补助的方式比较合适。村庄获得补助资金后,可以按照旧村改造扶持政策以低于市场评估价格15%的价格向国有平台公司购买商业用房,用于对外出租,形成持续的村集体收入。村集体经济壮大后,可以给村民缴纳养老保险、合作医疗、发放生活补贴等,村庄的后续发展能够得到稳定长远的保障。

      (二)为村民创造就业机会,增加村民收入。

      通过旧村改造,村庄周边区域的商业、服务业将迅速发展,劳动力需求快速增长,村民可以就近获得就业和创业机会,村民收入不断增加,实现在家门口就能赚钱的愿望。

      (三)增强改造村民法制观念。

      引导改造村庄的村民向市民转变,注重与村民的沟通教育,加强法律意识教育,依照合法途径解决问题,保障社区的和谐稳定。

      七、实施步骤及推进计划

      (一)成本测算审核

      配合旧城改造主管部门对测算成本进行审核,为国有平台公司筹集资金提供参考依据。

      计划完成日期:2020年5月31日之前。

      (二)签订土地熟化协议

      凤台街道与国有平台公司签订土地熟化协议,报市司法行政主管部门审查备案后,抄报旧城改造主管部门。

      计划完成日期:2020年6月30日之前。

      (三)评估

      街道指导村庄经过民主程序选定评估机构、确定评估基准日;组织评估机构入户评估、出具评估报告。

      计划完成日期:2020年7月31日之前。

      (四)签订安置补偿协议

      街道指导组织村庄与村民签订《安置补偿协议》。

      计划完成日期:2020年8月31日之前。

      (五)规划编制

      平度市新城市建设发展有限公司根据街道制定的《村庄改造实施方案》,按照《城市居住区规划设计标准》、《青岛市城乡规划管理技术规定》等规范的要求,委托编制村庄改造项目的概念性规划及安置区修建性详细规划,街道负责予以协助,安置房户型和建筑单体方案街道应充分征求村民的意见,最大限度的满足群众要求。

      计划完成日期:2020年9月30日之前。

      (六)搬迁腾房拆除房屋

      《安置补偿协议》签约率达到90%后,指导组织村庄确定搬迁期限组发布《搬迁通告》,组织签约村民根据《搬迁通告》时间搬迁腾房,村庄对腾出的房屋验收,对接承接主体及相关部门做好施工现场的安全、维稳工作。

      计划完成日期:2020年10月31日之前。

      (七)发放补偿费用

      根据签订的安置补偿协议和搬迁腾房情况,组织发放补偿款。

      计划完成日期:2020年11月30日之前。

      (八)安置房建设

      国有平台公司负责安置房投资建设。街道和改造村庄负责协助国有平台公司办理安置房建设的立项、规划、土地、环评、施工许可等建设手续,并协助做好安置房的竣工验收工作。

      计划完成日期:2023年6月30日之前。

      (九)村民回迁

      安置房竣工并经验收合格后,组织村民选房、回迁。

      计划完成日期:2023年12月31日之前。

      八、保障措施

      (一)强化组织领导。街道成立旧村改造工作指挥部,由主要领导任组长,分管领导任副组长,负责旧村改造工作的组织领导、协调调度等工作;指挥部下设各改造村庄旧改工作小组,工作小组由一名领导成员、一名中层干部和一名工作人员组成,负责改造村庄的调查摸底、入户评估、协议签订、搬迁腾房、分房回迁等工作。

      (二)调动全员参与。街道所有单位作为旧改后备力量,根据工作推进情况随时参与。发动全体机关干部、农村干部积极摸排改造村庄村民的各种社会关系和线索,为入户做工作储备信息资源。

      (三)严格考核奖惩。街道针对改造村庄的实际情况制定奖惩办法,并由改造村庄“两委”干部向街道签订旧村改造军令状,“两委”干部分工包户、责任到人、一包到底,层层传导压力,压实责任。同时,在村庄年度考核中设立攻坚突破奖,严格考核奖惩,充分调动街村两级干部工作积极性。

      九、村庄改造项目可行性分析

      (一)符合城市化发展要求及产业发展方向

      我街道辖区村庄均位于我市南部新城区范围内,实施旧村改造符合我市城市化发展的总体要求。通过旧村改造,可以大力发展该区域的商业及服务业,这也符合该区域的产业发展方向。

      (二)村民改造意愿强烈。

      通过征求该村村民的对旧村改造的意愿,绝大多数村民同意改造,同意率达到98%。

      (三)租房房源分析

      苇园村附近的已建成安置区有新城里、春天里、幸福里等安置区,多数回迁村民有2套安置房,可以住一套租一套,能够满足苇园村租房需求。

      (四)安置房建设有质量保证

      市国有平台公司作为片区改造土地熟化单位,拥有专业的项目管理公司,通过公开招投标确定施工总承包及监理单位,市城建局全程对安置房建设质量实施监管;另外,村庄可以成立安置房建设监督小组,对安置房建设进行监督,确保村民的知情权、监督权,让老百姓吃下定心丸。

      (五)村民收入来源变化情况

      村民以前的收入来源主要靠年轻人外出打工,年龄较大的村民基本没有合适的就业机会。村庄改造后,商业服务业快速发展,劳动力需求加大,大多数村民可以就近获得就业岗位,收入将大幅增加。

      (六)环评方面

      苇园村改造范围内的新增建设用地均为农用地,种植粮食和蔬菜等,区域内无污染企业,不存在土壤污染现象。

      (七)村庄后续发展

      苇园村庄存量土地0.5亩,新增建设用地部分可预留经济发展用地13.8亩,由于该村人口较少(199人),改造后人均拥有的集体资产将大幅度提高,村集体经济的后续发展能够得到保障。

      (八)城市配套设施、学校、医疗等。

      苇园村附近已建成的学校有凤台中学、第二实验小学,在建的学校有行知学校、二实小南校区,平度中心医院即将竣工营业,地铁14号线也即将开工,娱乐设施有儿童文化体育中心、2020公园,并且现河泽河城市水系整治项目、凤凰林等项目正在建设,各种城市设施非常完善,旧村改造的机会已经成熟。

      十、本实施方案未规定事宜,按照《关于加快推进旧城改造工作的实施意见(试行)》的相关规定执行。

      平度市人民政府凤台街道办事处

      2020年7月9日